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乐搏现金官网-港府多管齐下欲破房屋难题 大胆使用土地收回“尚方宝剑”

2020-01-11 19:19:52

乐搏现金官网-港府多管齐下欲破房屋难题 大胆使用土地收回“尚方宝剑”

乐搏现金官网,特约撰稿人朱丽娜香港报道

编辑张寒

10月16日,香港特别行政区行政长官林郑月娥发表了其任期内的第三份施政报告,题为《珍惜香港,共建家园》,宣布推出220多项新措施,主要集中在土地和房屋政策上。

根据人口统计学(demographia)今年1月发布的一份报告,香港连续9年成为全球最负担不起住房的城市,房价接近当地居民平均收入的21倍,而第二大城市温哥华的房价约为当地居民收入的12倍。

她坦白说,房屋是社会上最严重的民生问题,也是一些人不满的根源。因此,自上任以来,住房政策已经有了明确的定义,"住房不是一种简单的商品,合适的住宅是公众应该期待的。"住房是建设和谐稳定社会的基础,政府在其中发挥着不可或缺的作用。"

在基本房屋方面,林郑月娥表示,未来三年,政府会利用短期空置的政府土地和发展商借出的土地,兴建一万个过渡房屋单位。政府预留的建筑费已由早前公布的20亿港元增至50亿港元。同时,将向低收入非公共住房和非CSSA家庭提供现金津贴。政府亦会建议提高CSSA家庭的最高租金津贴。

同时,特区政府会继续发展专为满足青少年短期住屋需求而设的青年宿舍。其中,1,760个单元将在未来两年内完成,另外5个提供约1,600个单元的项目也在进行中。在增加公营房屋供应方面,特区政府会要求房屋委员会研究将其楼宇重建为公营房屋。房屋委员会亦会加快出售39个现有租置计划屋中约42,000个未售出的单位,以满足市民对自置居所的需求。

收回三种私人土地

土地供应短缺一直是香港房屋问题的瓶颈。

林郑月娥表示,政府计划利用《收回土地条例》收回三类私人土地,以供兴建公共房屋及相关设施,包括公共房屋、绿色居者有其屋计划、居者有其屋计划及香港市民首次登船证。至于新发展区等项目,目前已知新界将会填海700多公顷的农地和棕色土地,其中400公顷将于未来五年填海,远高于过去五年的20公顷。

林郑月娥坦言,召回条例的适用可能会带来一些司法挑战,但这是对旧官员思维的突破,并决定使用这把“御剑”。根据《收回土地条例》,政府必须利用该条例收回私人土地,以回应政府征用土地作依法设立的“公共用途”的需要,包括兴建供水、公共房屋等。,并对土地的原所有者作出一定的补偿。根据香港政府去年公布的文件,政府在1997年至2018年期间共引用《收回土地条例》154次。

她在同一天的新闻发布会上表示,政府只是在两种内在情况下才使用这项条例:“第一,政府已完成大规模规划,第二,道路、铁路、医院等基础设施项目涉及一些私人土地。但是,我们认为应该优先考虑公民的住房需求,土地应该用于建筑,政府应该进行干预。其中,100%会用作公共房屋,以符合公共用途的要求。」

公众资料显示,恒基兆业、新鸿基、新世界和长江四大地产发展商目前正在香港“囤积”约1.02亿平方英尺的土地,约占香港总土地面积的1%。其中,亨德森地产拥有约4500万平方英尺的农田。

新鸿基地产董事长兼董事总经理郭炳联此前表示,申请农地非农化的审批过程通常需要10至30年。他希望政府能加快审批程序,并表示希望政府能提高地积比率。过去,政府只批准0.2至0.4倍的容积率建造房屋。他认为可以增加到3至4倍或更多,以便向基层提供更多的住宅单位。

据报道,在过去三年中,新鸿基地产已将900万平方英尺的农地转为住宅用地,提供约15,000个单位。目前,申请农地用途转变的过程非常复杂,包括向城市规划委员会申请,以及获得多个政府部门如地政总署的批准。

奈特·弗兰克(Knight Frank)高级总监兼评估咨询部负责人林浩文告诉记者:“援引《征地条例》是有帮助的,但政府需要选择合适的征地地点。由于新界有些农地位于偏远地区,因此有需要考虑基础设施交通能否到达等。与此同时,政府也需要谨慎,平衡各方的利益和要求。公私合作模式将有助于解决这些问题。”

「目前,由于基础设施的限制或需要配合邻近乡郊地区的发展,新界只能以极低的密度发展。容积率甚至低至0.2倍,非常浪费。如果政府成功收回土地,在开始任何建设之前,应完成总体规划,并详细说明该地区的土地使用、交通和其他配套设施。随着交通问题的解决和基本的污水和供水设施的完成,政府可以放宽潜在土地的容积率,以增加整体住房供应。”戴德梁行全球董事兼大中华区首席执行官赵金泉指出。

放宽优先按揭政策

此外,放宽抵押贷款政策也是这项政策的一个亮点。为协助首次置业人士,特区政府将放宽香港按揭保险有限公司按揭保险计划的物业价格上限。首次置业人士申请高达90%按揭贷款的上限,将由现时的400万港元提高至800万港元。至于最高可申请80%按揭贷款的物业价格上限,已由600万港元提高至1,000万港元,其中可包括住宅按揭。

“这项政策主要是帮助一些首付不足的首次置业人士,使他们也可以购买二手房,不一定是因为他们不能从银行获得足够的贷款,而只是依靠开发商贷款的模式购买二手房。这一短期举措将刺激二手房地产市场的交易。梁鸿咨询评估有限公司总经理张启初告诉记者。

子午按揭转介高级副总裁曹德明(Cao Deming)表示,近几年房价以不到400万港元的倍数增长的趋势几乎已经消失,让首次乘客上车的梦想还远未实现。我相信政府已因应市场需求作出调整。他认为政府这次只是放宽了按揭比例,但并没有降低压力测试的要求,也就是说,只有那些有能力负担第一位的人才可以享受上车的新措施。我认为对房地产市场风险的影响并不显著。

他举了一个例子,假设一个单位售价为800万元,买家目前只能抵押60%。不过,在新措施下,按揭成数上限会增至90%,即首付240万元会减少75%。然而,每月供款由19,279港元增至28,919港元,增幅为50%,压力测试需求亦增加63.6%。

与此同时,中原地产研究高级联席总监黄良生指出,首次置业人士申请高达90%按揭贷款的上限已由400万港元放宽至800万港元。根据2019年首三季二手中小型私人住宅楼宇的注册情况,香港有8289宗新交易符合申请90%优先按揭的最新规定。

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